Il Piano Casa parla di residenze per studenti e lavoratori, senior cohousing e cohousing intergenerazionale. E dedica una parte delle misure agli immobili pubblici che oggi non vengono utilizzati o che, come alcuni alloggi popolari, non possono essere assegnati. Recuperarli è uno dei modi con cui il governo punta ad aumentare l’offerta di abitazioni a prezzi accessibili.
Il Piano Casa 2026, introdotto con il decreto-legge del 7 maggio e convertito in legge a luglio, contiene diverse misure per aumentare il numero di abitazioni a prezzi accessibili. Alcune riguardano l’edilizia residenziale pubblica e sociale, altre una fascia di persone che non riesce ad accedervi e allo stesso tempo ha difficoltà a comprare o affittare una casa ai prezzi di mercato.
Nel decreto si parla di giovani, studenti universitari, lavoratori fuori sede e giovani coppie. Compaiono anche il senior cohousing e il cohousing intergenerazionale, due formule che prevedono la condivisione di alcuni spazi e servizi e che sono pensate, rispettivamente, per le persone anziane e per la convivenza tra generazioni diverse.
Una residenza per studenti ha esigenze diverse da una struttura destinata alle persone anziane, per esempio per la distribuzione degli spazi, l’accessibilità e i servizi. La questione diventa particolarmente interessante quando questi nuovi usi devono trovare posto in edifici che esistono già.
Il patrimonio pubblico da rimettere in uso
Il decreto dedica una parte delle misure agli immobili pubblici non redditizi e non in uso, che potranno essere recuperati e riconvertiti, e agli alloggi popolari che oggi non possono essere assegnati perché hanno bisogno di lavori.
Per questi ultimi c’è il Programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia pubblica e sociale, finanziato con 970 milioni di euro tra il 2026 e il 2030. Serve, tra le altre cose, a ripristinare gli alloggi ERP (edilizia residenziale pubblica, meglio nota come case popolari) non assegnabili per carenze manutentive e a recuperare altri immobili destinati all’edilizia sociale.
Il decreto introduce anche una ricognizione straordinaria del patrimonio pubblico per individuare altri edifici che potrebbero essere destinati a progetti di edilizia sociale.
A queste risorse si aggiunge il Fondo housing coesione: nel 2026 il Dipartimento per le politiche di coesione potrà sottoscriverne quote per 100 milioni di euro. Tra le finalità del Fondo ci sono gli interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale, la valorizzazione degli immobili esistenti e il contenimento del consumo di suolo.
Quali edifici si possono trasformare
Gli immobili che emergeranno dalla ricognizione avranno inevitabilmente caratteristiche molto diverse. Alcuni potranno essere adattati con interventi limitati, altri richiederanno trasformazioni più profonde: un edificio per uffici destinato a diventare una residenza per studenti, per esempio, può richiedere una diversa distribuzione degli spazi e nuovi impianti, mentre negli alloggi per persone anziane l’accessibilità diventa uno degli aspetti da verificare.
Per stabilire quali lavori servono bisogna conoscere le condizioni dell’edificio, dall’organizzazione degli spazi allo stato dell’involucro e degli impianti. Il rilievo e la digitalizzazione consentono di ricostruire queste informazioni e di utilizzarle per confrontare diverse ipotesi di riqualificazione.
È su queste analisi che lavora R2M Solution nei progetti di recupero e retrofit, ricostruendo lo stato di fatto e valutando diversi scenari di intervento in funzione dell’uso previsto tramite la costruzione di gemelli digitali, utili, ad esempio, per sviluppare diagnosi energetiche .
Il ruolo dell’efficienza energetica
Quindi anche l’efficienza energetica compare nel Piano Casa. Il riferimento più specifico riguarda gli alloggi sociali in locazione di lunga durata con possibilità di riscatto: per gli immobili interessati da questa misura il decreto richiede elevati standard di sostenibilità ambientale e di efficienza energetica e tecnologica.
L’efficienza energetica e tecnologica ricompare tra i criteri per l’attuazione del Piano, insieme al miglioramento e all’adeguamento sismico degli edifici esistenti, alla riqualificazione delle aree urbane degradate e al contenimento del consumo di suolo. Non viene invece stabilita una classe energetica minima valida per tutti gli immobili interessati dalle nuove misure.
Nei progetti di riqualificazione, conoscere le prestazioni prima dei lavori permette di valutare quanto possono incidere le diverse soluzioni. La simulazione energetica può servire, per esempio, a confrontare interventi sull’involucro e sugli impianti e a stimare come cambieranno fabbisogni e consumi.
Questo aspetto riguarda anche il costo dell’abitare: al canone o al prezzo di acquisto si aggiungono negli anni le spese per l’energia e la gestione, che dipendono principalmente dalle caratteristiche e dalle prestazioni dell’edificio.
Edilizia integrata e nuovi modelli abitativi
Una parte del Piano è dedicata a chi non ha accesso all’edilizia residenziale pubblica, pur avendo difficoltà a sostenere i prezzi del libero mercato. A questa fascia sono rivolti i programmi infrastrutturali di edilizia integrata, che dovranno essere finanziati prevalentemente attraverso investimenti privati, ai quali potranno aggiungersi risorse pubbliche.
Nello stesso progetto potranno esserci abitazioni convenzionate e abitazioni offerte a condizioni di mercato. La componente convenzionata potrà comprendere abitazioni principali, residenze per studenti universitari fuori sede e alloggi per lavoratori, insieme a spazi e servizi di prossimità, compresi quelli comuni. Il decreto fa un riferimento specifico al senior cohousing e al cohousing intergenerazionale.
Per la localizzazione degli interventi, tra le priorità indicate ci sono la rigenerazione urbana, la riqualificazione degli edifici esistenti e il riuso delle aree già urbanizzate o degradate, anche per limitare il consumo di nuovo suolo.
Molto dipenderà dai provvedimenti attuativi e da come le misure saranno applicate nei singoli territori. Il Piano Casa lega però una parte dell’aumento dell’offerta abitativa a edifici che sono già stati costruiti e che oggi, per ragioni diverse, non vengono utilizzati. Capire quali possono essere recuperati, quali usi possono ospitare e quanto occorre intervenire sarà quindi decisivo per trasformare questo patrimonio in nuove abitazioni.
